Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực hay không theo quy định pháp luật?

Hợp đồng mua bán đất viết tay là dạng hợp đồng được lập thành văn bản viết tay giữa bên chuyển quyền sử dụng đất (bên bán) và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (bên mua) với nội dung chuyển giao quyền sử dụng đất theo các điều kiện, nội dung mà hai bên đã thỏa thuận dựa trên quy định của pháp luật.

Cách gọi của loại hợp đồng này nhấn mạnh hình thức hợp đồng là được viết bằng tay, không có công chứng, chứng thực của Văn phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 và Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

 “Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những điều kiện:

+ Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả những người thừa kế quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì vẫn được chuyển nhượng dù không có Giấy chứng nhận.

+ Đất không có tranh chấp

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Thời hạn sử dụng đất vẫn còn.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đượccông chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường tại nơi có đất.

Việc ký kết hợp đồng trước tiên cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc chung của giao dịch dân sự: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp hợp đồng viết tay nhưng vẫn có hiệu lực, đó là: 

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Trong trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng được viết bằng tay, nếu bên mua chưa trả đủ số tiền 2/3 giá trị chuyển nhượng và bên bán chưa thực hiện chuyển giao đất cho bên mua sử dụng trên thực tế thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng. (Điều 122 Bộ luật dân sự 2015)

Nếu bên mua có căn cứ chứng minh đã trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng thì người sử dụng đất có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng. 

Hotline Luật  sư:0914.500518

Luật sư đất đai