MUA BÁN ĐẤT CÓ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG NHƯNG CHƯA SANG TÊN SỔ ĐỎ CÓ SAO KHÔNG?

Theo suy nghĩ của nhiều người, chỉ cần hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng là đã có thể yên tâm mà không cần sang tên trên GCN.

1. Mua bán nhà đất theo quy định pháp luật

Căn cứ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể có quyền tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các điều kiện cần đáp ứng khi mua bán đất là:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Khi mua bán đất thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hiểu nôm na là sang tên sở hữu chủ, nếu không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua và từ đó dễ xảy ra tranh chấp. Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau:

1. Đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
3. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng, bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
4. Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.

2. Rủi ro khi chuyển nhượng đất đai dù đã có công chứng nhưng không sang tên sổ đỏ

Khi đã công chứng hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh nữa, bởi lẽ văn bản công chứng là:

• Công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân
• Phòng ngừa tranh chấp
• Tạo ra sự ổn định trong quan hệ dân sự, tài sản.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật

Vì vậy khi các bên đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất rồi mà vì một lý do nào đó mà chưa/ không thực hiện việc sang tên trên GCNQSDĐ thì rất dễ dẫn đến rủi ro, tranh chấp.

Nếu vậy, các bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, trường hợp không thể hòa giải thì có thể yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Để phòng tránh việc không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 90% - 95% tiền mua nhà đất, số tiền còn lại sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Liên hệ hotline: 0914.500518 để được tư vấn cụ thể.

Luật sư đất đai