Tổng quan: Sang tên nhà đất thừa kế theo di chúc gồm 5 bước, và hạn quan trọng nhất là nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày.

1. Rà soát di chúc và người thừa kế.

2. Chuẩn bị hồ sơ công chứng.

3. Công chứng (hoặc chứng thực) văn bản về di sản, có niêm yết 15 ngày.

4. Đăng ký biến động để cập nhật tên trên Giấy chứng nhận.

5. Nộp thuế và lệ phí (nếu có).

Bước 1. Rà soát trước khi đi công chứng

Trước khi nộp hồ sơ, hãy kiểm tra bốn điều sau để tránh phải làm lại.

• Di chúc: tìm bản chính và xác định di chúc còn hiệu lực (Điều 630 BLDS 2015).

• Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc: cha, mẹ, vợ/chồng, con chưa thành niên và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần nhất định dù di chúc không nhắc tới (Điều 644 BLDS 2015).

• Tài sản chung vợ chồng: nếu sổ đỏ đứng tên chung, chỉ phần của người mất là di sản.

• Thời hiệu: yêu cầu chia di sản là bất động sản còn thời hiệu 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS 2015).

Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Bạn cần mang đủ các giấy tờ sau tới tổ chức hành nghề công chứng.

•  Phiếu yêu cầu công chứng

• Di chúc (bản chính)

• Giấy chứng tử của người để lại di sản

• CCCD hoặc hộ chiếu của tất cả người nhận di sản

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng)

• Giấy tờ chứng minh quan hệ nếu cần (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn)

Bước 3. Công chứng hoặc chứng thực văn bản về di sản

Tổ chức hành nghề công chứng thụ lý, niêm yết 15 ngày, rồi công chứng văn bản về di sản nếu không có khiếu nại.

1. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Luật Công chứng 2024 không còn tách riêng "khai nhận di sản" và "thỏa thuận phân chia di sản", nên văn bản có thể được gọi là văn bản phân chia di sản.

2. Tổ chức hành nghề công chứng niêm yết việc thụ lý trong 15 ngày (Điều 44 NĐ 104/2025/NĐ-CP). Với bất động sản, việc niêm yết còn thực hiện tại UBND cấp xã nơi có bất động sản. Thời gian niêm yết không tính vào thời hạn công chứng.

3. Hết 15 ngày mà không có khiếu nại, tố cáo thì các bên ký văn bản, công chứng viên công chứng và bạn nộp phí công chứng.

Phương án khác: UBND cấp xã nơi có đất có thể chứng thực văn bản khai nhận di sản theo NĐ 23/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi NĐ 280/2025/NĐ-CP).

Bước 4. Đăng ký biến động (sang tên) trong 30 ngày

Bạn phải nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Nộp quá hạn có thể bị phạt 2–3 triệu đồng (khoản 2 Điều 16 NĐ 123/2024/NĐ-CP). Nếu chứng minh đã nộp hồ sơ trong hạn thì không bị phạt, kể cả khi hồ sơ bị trả lại để bổ sung.

Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 kèm NĐ 151/2025/NĐ-CP

• Văn bản về di sản đã công chứng hoặc chứng thực (hoặc di chúc kèm giấy chứng tử và giấy tờ chứng minh quyền thừa kế)

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

• Giấy tờ tùy thân của người nhận thừa kế

Nơi nộp: theo Điều 18 NĐ 151/2025/NĐ-CP, bạn được chọn nơi nộp trong cùng tỉnh. Nơi nộp gồm Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh nơi có đất. Hãy hỏi thêm bộ phận một cửa cấp xã, vì hồ sơ thừa kế có thể được tiếp nhận ở nhiều đầu mối.

Trình tự:

1. Nộp hồ sơ và nhận phiếu hẹn.

2. Cơ quan đăng ký chuyển thông tin sang cơ quan thuế bằng Phiếu chuyển thông tin theo Mẫu. Nộp các khoản phải nộp (nếu có) và nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật tên người thừa kế.

Bước 5. Thuế và lệ phí

Thừa kế giữa cha mẹ đẻ và con đẻ thường được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nhưng bạn vẫn phải trả phí công chứng và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Quy định thuế có thể thay đổi theo thời điểm, nên hãy xin cơ quan thuế xác nhận việc miễn trước khi nộp.

Lưu ý quan trọng

• Nếu có tranh chấp trong thời gian niêm yết, thủ tục công chứng sẽ dừng và vụ việc cần giải quyết tại Tòa án.

• Nếu có nhiều người thừa kế, tất cả phải có mặt ký hoặc ủy quyền hợp lệ.

• Giữ bản sao văn bản công chứng và biên nhận nộp hồ sơ để làm bằng chứng đã nộp đúng hạn.

• Quy định có thể thay đổi, nên hãy xác nhận với tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.

Tài liệu này mang tính hướng dẫn chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

Liên hệ hotline luật sư: 0914.500518

Luật sư Đà Nẵng